ה

רשי פרידמן (72), יהודי קנדי, הוא בעל השליטה בחברת הבנייה אזורים. את הונו עשה במשחטות עופות ובשר ובמפעלי ניילון לאריזות מזון בקנדה, וב־2011 רכש את השליטה באזורים משעיה בוימלגרין, לפי שווי של 470 מיליון שקל. כיום החברה שווה מעט יותר מ־3 מיליארד שקל. אזורים מנוהלת בידי רון אבידן, ופרידמן, המתגורר במונטריאול, מקפיד להגיע לישראל לשבוע מדי חודש.

בשנים האחרונות סימנה אזורים את תחום השכירות ארוכת הטווח כאחד ממנועי הצמיחה שלה, וב־2018 הקימה לשם כך את קרן הריט אזורים ליבינג, שאותה הנפיקה ב־2020. כיום הקרן מנהלת 800 דירות בשלושה פרויקטים להשכרה שכבר אוכלסו (בראשון לציון, באור יהודה ובאשדוד). עוד 1,500 דירות כבר מצויות בהליכי תכנון ובנייה, בין היתר בכפר שלם בתל אביב, פרויקט שקרוב לאכלוס. השבוע דווח שהיא זכתה במכרז של החברה הממשלתית דירה להשכיר ושל רשות מקרקעי ישראל להקמת פרויקט של 300 דירות בירושלים תמורת 315 מיליון שקלים.

בישראל כמעט שלא קיים דיור להשכרה לטווח ארוך. למה בחרתם להמר על התחום?

"זה תחום שקיים באירופה ובארצות הברית, אבל בישראל הוא לא מאוד מפותח: שוק הדיור להשכרה פה הוא כמעט כולו פרטי, ואין בו חוקי שכירות עקביים. אבל במקביל מחירי הקרקע עולים ועולים, וחשבנו מחוץ לקופסה, הרי אנשים לא יישנו ברחוב. לכן אנחנו מנסים לשנות את המצב הקיים ומציעים דירות בבניינים חדשים, עם שכר דירה הוגן (צמוד למדד, עם אופציה לעליית מחיר מוגדרת מראש אחרי חמש שנים, דב"נ), שידוע מראש לשנים קדימה, לפעמים עד 20 שנה. אנחנו מאמינים שהתחום הזה ילך ויצמח כאן".

אתה סבור שזה פתרון למי שרואה את מחירי הדירות מזנקים וחלום הבעלות על דירה התנפץ לו?

"מבחינת זוגות צעירים שלא יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה, הפתרון שלנו מהווה דיור בר־השגה. יש אנשים שמרוויחים יפה אבל אין להם די הון עצמי כדי לקנות דירה, הם רוצים בית חדש, איכותי, במיקום טוב, אבל ההון העצמי שלהם לא מספיק לרכישת דירה במרכז הארץ. העובדה שיש צעירים נורמטיביים שיעבדו כל חייהם, אבל לא יצליחו לרכוש דירה — שוברת את לבי".

‍בקנדה, למשל, מתי מותר למשכיר להעלות מחירים?

"בקנדה אתה יכול להעלות את מחירי השכירות רק אם אתה מוכיח שהעלויות התייקרו".

בשוק הישראלי בעלות על דירה היא עדיין היעד של רוב הצעירים. היא מקנה יציבות ותחושת ביטחון. אתה בעצם מנסה לשכנע אותם לוותר על חלום היציבות ולהעדיף שכירות לטווח ארוך.

"בצפון אמריקה זה תמיד היה כך. בישראל הפתרון הזה חדש וקיים רק שלוש שנים, אך זה עניין של זמן עד שיבינו ששכירות היא דרך טובה יותר מלקנות, בהתבסס על המחירים בשוק כמובן. זה עדיין לא מוצר מוכר כאן, אבל בכל פעם שאנחנו מציעים אותו הוא נחטף, אז כנראה אנשים מתחילים להבין. יש גם מי שמעדיפים את הפתרון הזה על קנייה, אפילו כפתרון ביניים: דרך טובה להתחיל ממשהו, עד שתחסוך די כסף כדי לקנות לעצמך בית".

העסק שלך למעשה מתבסס על הכישלון של הצעירים, שלא מצליחים לרכוש דירה.

"מחירי הדיור בישראל לא מפסיקים לעלות, וכשאתה לא יכול לקנות, שכירות היא העתיד. יותר ויותר שחקנים בשוק נכנסים לזה עכשיו. האוכלוסייה בישראל גדלה מדי שנה, כשאתה מתחתן ורוצה להקים משפחה אתה צריך דיור. לא כל אחד בר־מזל ומקבל מההורים עזרה לרכישת דירה. בנינו פרויקטים בשכונות שבהן צעירים רוצים לגור, ולפני שסיימנו לבנות הם כבר נחטפו והושכרו".

כאילו לא מספיק שמחיר הדירות והשכירות בשמים — גם הריבית על המשכנתאות, ועל המינוף שלכם, מתייקרת. איך זה ישפיע?

"הריבית המתייקרת היא חדשות רעות לנו, בדיוק כמו שהיא חדשות רעות לקונים. אנחנו לווים כסף בשביל לפתח פרויקט; וכשהריבית עולה זה עולה לנו יותר, ואז אנחנו צריכים להעלות מחירים, או שהרווחיות שלנו תיפגע. אבל זה חלק מהמשחק, אם לא תיקח סיכון לא תיהנה מהתגמול".

אם כבר מזכירים ריבית, היא תמשיך לעלות?

"כדי לשלוט באינפלציה שמתפרצת בעולם אתה מעלה ריבית. כך שהיא תעלה, השאלה היא רק עד כמה. הבעיה היא שריבית גבוהה עלולה לגרור מיתון, אנשים מאבדים עבודה כשבמקביל הכל הופך יקר. אירופה היא הראשונה שתיכנס למיתון, אנגליה כבר מצויה בתחילתו. אין לדעת מה יקרה בשנה הקרובה".

עד לאן הריבית יכולה לטפס?

"קשה לי להאמין שזה יגיע למה שחווינו בשנות השמונים. להערכתי הריבית יכולה לעלות בעוד 2%–3%. אם זה יגיע מעבר לכך, כולנו נהיה בצרות".

תם עידן הכסף הזול לרוכשים וליזמי הנדל"ן?

"עידן הכסף הזול נגמר. ריבית אפס — שבכל מקרה היא מצב לא נורמלי בארצות הברית, שבה היה קודם שיעור ריבית של 5%–8% — הביאה לכך שהכלכלה התפוצצה, רק שאז הגיעה הקורונה. לולא הקורונה היינו במצב אחר לגמרי".

איך המלחמה באוקראינה משפיעה על המצב?

"זה אסון לייצור. לאוקראינה יש את מאגרי הפלדה הגדולים בעולם, אחרי אלה של סין, אבל בגלל המלחמה ההיצע יורד והמחיר עולה. רוסיה היתה ספקית גדולה של עץ לבנייה — דלתות, פיגומים — אבל אף אחד לא קונה ממנה כרגע, ולכן בכל מקום אחר מבקשים מחירים גבוהים יותר. היה לנו מספיק רע בגלל הקורונה, אז הגיעה אינפלציה, והמלחמה אפילו החריפה את המצב".

לא נשמע שחברות הנדל"ן מצויות במצוקה גדולה. תראה את הרווח התפעולי של פרשקובסקי, של אפריקה מגורים, של דמרי, שלכם: חוץ מהרוכשים, נראה שאף אחד לא סובל.

"ראשית, לא כל הרווחיות שלנו מגיעה מפעילות הליבה של אזורים: היא מגיעה גם מאזורים ליבינג ומפרויקטים שלנו בארצות הברית. אבל מעבר לזה, ב־2021 כל החברות בענף שלנו הראו רווחיות גדולה מהרגיל. אזורים מעולם לא מכרה כל כך הרבה דירות בשנה אחת: מכרנו קרוב ל־1,200 דירות, כשהכמות הממוצעת היא 600–800 יחידות דיור בשנה. זו היתה שנה בלתי רגילה ברכישות, אל תצפו שנשחזר את זה בכל שנה. ב־2022 אני מאמין שנמכור 500–700 יחידות דיור".

‍מצוקת הנדל"ן בישראל אדירה. מה שאתם מציעים הוא טיפה בים.

"זה נכון. אבל אנחנו עובדים קשה כדי להשיג קרקעות ולבנות עוד. אם המדינה לא תשחרר יותר ויותר קרקע, המחסור יימשך. מחירי השכירות והדירות לרכישה יקרים גם כי הם נגזרים משיטת המכרזים של המדינה, שבה מי שמנצח הוא זה שמציע את המחיר הכי גבוה. לכן אחת הדרכים שלנו להתמודד עם המחסור בקרקעות במכרזים היא באמצעות פרויקטים של פינוי־בינוי. אנחנו שחקן גדול מאוד בתחום הזה".