קרת מספר שאחרי התמוטטות בנייני התאומים, קבוצת סילברסטין נלחמה במשך שנים כדי לקבל את התשלום מחברות הביטוח. "חכרנו את בנייני התאומים מרשות הנמלים של ניו יורק וניו ג'רזי, והיא נשארה בעלת הקרקע. אחרי האסון נכנסנו למשא ומתן ארוך עם הרשות על פיצויים. במשך שבע שנים שילמנו 11 מיליון דולר בחודש על חור באדמה. בלי שום הכנסה ממנה ובלי שראינו סנט מחברות הביטוח".

לאחר שנים רבות של מאבקים משפטיים קיבלה לבסוף סילברסטין פיצויים של 4.55 מיליארד דולר מחברות הביטוח ועוד 95 מיליון דולר מחברות התעופה אמריקן איירליינס ויונייטד איירליינס, שמטוסיהן נחטפו בידי המחבלים שהתרסקו לתוך המגדלים. גם עם רשות הנמלים הגיעה סילברסטין לפשרה: "העברנו את המפתחות של בניין מספר 1 במתחם לרשות וקיבלנו בתמורה הורדה בסכום התשלום. כיום אנחנו מחזיקים בבעלות על הבניינים 2, 3, 4 ו־7. אנחנו תכננו את הבניינים החדשים, ואנחנו היזמים והבעלים שלהם. נוסף על כך, עזרנו לשיקום האזור, תרמנו כספים למוזיאון לזיכרון התאומים, הבאנו את כל אנשי המקצוע, הארכיטקטים והמתכננים שידעו לתכנן את האזור באופן שיחיה אותו וגם ישמר את הזיכרון".

כיום מתוך ששת המגדלים של מרכז הסחר העולמי החדש, ארבעה כבר עומדים (1, 3, ,4 ו־7), בניין 2 נמצא בהליכי הקמה ומתוכנן להיפתח ב־2022, ובניין 5 (שאינו בבעלות סילברסטין) נמצא כרגע בהקפאה. מלבד המגדלים, המתחם כולל גם מוזיאון, פארק, אנדרטה, כנסייה ומרכז אמנויות (שעודנו בהקמה). יו"ר דירקטוריון המתחם, אגב, היא ברברה סטרייסנד.

‍

איך התגלגל קרת (49) מבת ים, שבה גדל, לניהול תאגיד נדל"ן אמריקאי עצום? ההתחלה היתה בכלל בהייטק. ב־1997, אחרי שסיים תואר במחשבים ומתמטיקה באוניברסיטת תל אביב ושירות בקבע בחיל האוויר, הקים קרת עם תומר בן קיקי ויאיר מן את הסטארט־אפ הראשון שלו, Webglide (לימים RichFX), שפיתח טכנולוגיה לדחיסת וידיאו. באותה השנה גם עבר לניו יורק, שם פגש בהמשך את ליסה, בתו של לארי סילברסטין. ב־2002 השניים התחתנו, וכיום יש להם בן משותף ועוד שתי בנות מנישואיה הקודמים של סילברסטין.

ב־2003 ייסד קרת סטארט־אפ שני, חברת המשחקים אוברון, עם עופר ליידנר ותומר בן קיקי. בשיאה ניהלה החברה את אתרי המשחקים של MTV, מיקרוסופט ומייספייס, ואת המשחקים של אורנג' בישראל. ב־2010 עזבו המייסדים את החברה, וקרת הצטרף לעסק המשפחתי סילברסטין כנשיא. "חמי בכל שנה ביקש שוב ושוב שאצטרף לחברה", הוא מספר. "הוא אמר לי 'אני מזדקן, ואני רוצה שתצטרף'. עניתי לו שאני מתכנן להגדיל את החברה שלי שתהיה שווה מיליארד דולר. היו לנו אז 750 עובדים ו־11 משרדים ברחבי העולם. בתגובה הוא הראה לי שכל בניין שסילברסטין מקימה שווה מיליארד דולר ויותר. מרכז הסחר העולמי לבדו הוא פרויקט של 25 מיליארד דולר. הוא הראה לי עוד בניין ועוד בניין, ואמר 'הנה פרויקט של מיליארד, של שניים, של שלושה'. בסוף השתכנעתי", הוא צוחק.

להפוך אזור מוכה אסון למתחם שוקק, יוקרתי ואטרקטיבי זו משימה לא פשוטה. לענקית הנדל"ן סילברסטין סייע ניסיונה הרב, כמי שב־62 שנות קיומה החזיקה וניהלה יותר מ־4 מיליון מ"ר של שטחי מסחר, מגורים ומשרדים. כיום מנהלת הקבוצה נכסים בשווי של יותר מ־9 מיליארד דולר, ובהם מיליון מ"ר של שטחי משרדים וכ־2,300 דירות (נכון ל־2018). בין היתר מחזיקה הקבוצה במלונות "ארבע העונות" בדיסני וורלד ובמנהטן, שורה ארוכה של בניינים במקומות אסטרטגיים בניו יורק, ועוד מבנים ברחבי ארצות הברית, פולין וסין. סילברסטין מתגאה בכך שכרבע מ־1,000 החברות הגדולות בעולם שוכרות מסילברסטין בניינים, ובהן ספוטיפיי, אובר, ורייזון ומורגן סטנלי.

"יש כיום תנופת בנייה מעניינת בניו יורק", אומר קרת. "הביצועים טובים מאוד ונכסים חדשים מתמלאים מהר. במקביל אנחנו מזהים היצע־יתר של דירות יוקרה. הבנייה שלהן מתרחבת כל הזמן, אבל הביקוש נותר יציב. לעומת זאת, בתחום של דירות רגילות להשכרה יש המון ביקוש ואין היצע, כי הבניינים מלאים".

גיא ורדי, מנהל מחלקת החדשנות בחברה, מספר כי החברה מתנסה בבנייה מודולרית בניו יורק: "כרגע יש ניסיון בברקלי סנטר שבברוקלין ובעוד מתחם מגורים בעיר. משמעות הבנייה המודולרית היא שאנחנו בונים חלקים של גורדי שחקים במפעל ואז מרכיבים אותם בשטח כדי לשפר את איכות הבנייה ואת מהירותה. אבל תוצאות הניסוי כרגע אינן חד־משמעיות". לדבריו, דווקא ישראל מובילה על ניו יורק בתעוזה הנדל"נית: "ישראל היא מקום חדשני יותר בטכנולוגיות בנייה כי האופי הישראלי מאפשר לקחת סיכונים".

המהפך העיקרי שצופה קרת בתחום הנדל"ן נוגע לחוויית המשתמש: "הצרכים המשתנים של דיירים ועובדי משרדים מובילים להרבה טכנולוגיות מעניינות שלא היו בעבר. יש יותר התמקדות באיכות חיים (wellness), למשל. תושבי ניו יורק דורשים אוויר נקי, מים טובים יותר ופחות פליטות של חומרים רעילים לאוויר. WeWork היא דוגמה טובה לטכנולוגיה שבאה בעקבות שינוי ברצונות הלקוחות. אפשר להתווכח על המודל העסקי שלה ועל אלמנטים נוספים שקשורים בחברה, אבל הצורך בשירות שהיא הציעה היה ממשי".

ההסתבכות של WeWork, שאיבדה 83% משווייה בתוך פחות משנה, פגעה במוניטין של יזמים ישראלים בניו יורק?

"זה בהחלט יצר בעיה לחברות שמגיעות מישראל. אנשים שואלים את עצמם: 'עוד חברה ישראלית שמוכרת סיפורים?'. אני נתקל בזה הרבה. אנחנו כמובן לא שם, ויודעים שזה לא באמת משקף".

הופתעת מההדחה של המייסד אדם נוימן?

"הדברים היו ידועים מזמן, עוד לפני הפרסומים, אבל רק כיום כולם מבינים שההתנהגות שלו היתה לא הולמת. עם זאת, אני לא במקום לשפוט אותו. הוא הגיע לאן שהוא הגיע בזכות עצמו".

יש עתיד למתחמי עבודה משותפים או שזו רק בועה?

"הפרשה הזאת פוצצה את הבועה של מתחמי עבודה משותפים, אבל הצורך בהם עדיין קיים, וכל עוד יש צורך בחוזים לטווח קצר, צורת העבודה הזו ממשיכה. גם אחרי כל מה שקרה, המשרדים במתחמים של WeWork מלאים".

‍

"תעשיית הנדל"ן היא אחת התעשיות הכי איטיות בספיגת חדשנות, מעצם אופייה", מסביר קרת. "הקמה של בניין, מהתכנון ועד שהוא עומד, יכולה לקחת חמש שנים, בישראל אפילו עשר. אבל בעולם הטכנולוגיה, האינטראקציות צריכות להיות ברמה רבעונית, לא ברמה של שנים. לכן קשה להכניס טכנולוגיה לנדל"ן.

"סטארט־אפ שמנסה להכניס טכנולוגיה חדשנית לגופי נדל"ן ייתקל בחברות שמרניות שרוצות הוכחה בשטח, שהפיתוח שלו עבד במקומות אחרים. ברוב המקרים חברות נדל"ן יעדיפו מוצר פחות טוב מחברה מוכרת מאשר מוצר מתקדם מחברה קטנה. כאן טמון היתרון שלנו כגוף גדול — אנחנו פתוחים לשלב טכנולוגיות ולקחת סיכונים. יש מקום להרבה יותר טכנולוגיות בתחום אבל צריך לחשוב איך לעשות את זה נכון, כך שהשוק יוכל לאמץ אותן".

לדברי קרת, הרקע שלו כיזם סייע לו להבין טוב יותר את צורכי הלקוחות בענף הנדל"ן: "הייתי הרבה שנים בצד של אלו שיש להם בעיה, אלו שהקימו סטארט־אפים, ויודעים מה זה אומר לחפש דירה, לחפש משרד, לטפל בוויזת עבודה, היה לנו סטארט־אפ שאיתו עברנו שישה משרדים בשמונה שנים. צריך כל הזמן לחשוב על המשרד הבא. תמיד היו בעיות והיה צורך באיתור פתרונות".

הנחישות לאיתור פתרונות הובילה גם לפיתוח חממת סילברטק, מתחם הסטארט־אפים של החברה, שאותו מנהל קרת לצד לארי וואגנברד וצ'רלי פדרמן. בשנות התשעים שימש פדרמן יו"ר בנק ההשקעות ברודוויו, ובהמשך הצטרף לאחים ניר ואלי ברקת להקמת קבוצת BRM, שהשקיעה בין היתר בצ'ק פוינט. כאנג'ל פדרמן השקיע בחברות כמו פייוניר ו־Fraud Sciences, שנמכרה לפייפאל. לדברי פדרמן, בשנה שעברה גייסו החברות שבחממה 110 מיליון דולר, "והשנה נראה שזה יעלה ל־150 מיליון דולר".

איך נולד הרעיון לחממה?

"טל ואני מכירים יותר מ־20 שנה. נתקלתי בו במקרה כשהגעתי לכאן, להרצאה בבניין, והוא סיפר לי שהוא עכשיו בעסקי הנדל"ן. כישראלי בניו יורק שמחובר ליזמות, הוא קיווה שנוכל לעשות משהו יחד. הוא סיפר שיש שטח בבניין שהקצו לחברות קטנות, ובהתחלה הצעתי להגיע מדי פעם ולדבר עם החברות", הוא נזכר. "הבנתי במשך השנים שהחברות הכי מעניינות מנוהלות על ידי המנכ"לים הבודדים ביותר. טל הזדהה והסכים". כך נולדה סילברטק. "ראיתי במשך השנים את ההקרבות האדירות שעושים מנכ"לים ויזמים בדרך ורצינו לתת להם מענה".

פדרמן גאה לספר ש־20 מתוך 26 החברות בסילברטק הן ישראליות, ותשע מובלות ומנוהלות בידי נשים. לדבריו, ריבוי הישראלים בחממה הוא מקרי. "הגיעו אלינו כמה חברות ישראליות, ואז האנשים שלהן התחילו לספר לחברים שלהם, ולחברים של החברים.

"להרבה ישראלים יש מוטיבציה ונכונות להקשיב ואלו פרמטרים הכרחיים. אבל יש גם לא מעט ישראלים שלא מקשיבים. אחת הטעויות הגדולות שהם עושים היא לא ללמוד את התרבות המקומית. בישראל מבינים יותר תרבות של בלגן, כל מיני מונחים שאין באנגלית, כמו 'סמוך על סמוך' ו'קומבינה'. אלו דברים שלא מכירים בארצות הברית. פה עובדים מסודר, וזו אחת הקפיצות הכי משמעותיות שיש לעשות למי שבא מבחוץ. נדיר שחברות ישראליות מצליחות לעשות את זה, לכן להרבה סטארט־אפים יש טכנולוגיה מצוינת שפותרת בעיות, אבל אין את צורת המחשבה המתאימה לכאן. הם מאוהבים מאוד בטכנולוגיה שלהם, בפתרון במקום בבעיה, ואז הם מגלים שהמוצר שלהם לא באמת פותר את הבעיות האמיתיות בשוק. והאמריקאים מבינים שהבעיה היא מה שחשוב והפתרון יבוא.

"אנחנו עובדים עם החברות הגדולות בעולם", הוא ממשיך, "ורואים שאפילו לענקיות שבהן יש ענווה שלא ראיתי גם אצל הרבה חברות קטנות מישראל. אנחנו נתקלים בחברות קטנות שיש להן הרבה יותר יוהרה מאנשים שהקימו למשל את ספוטיפיי ואובר".

שימור זכר העבר היה חשוב לקרת וסילברסטין בשיקום של מרכז הסחר העולמי החדש. מעבר לאנדרטה המרשימה ומוזיאון ההנצחה, הם מזמינים אמנים ליצור עבודות אמנות על אסון התאומים, שיוצגו במתחמי האמנים שבבניינים השונים. אנחנו חולפים במהלך הסיור על פני הצבה של עבודה חדשה וגדולת ממדים של מרקוס רובינסון, שמציגה את עובדי הבנייה על רקע הבור האימתני באדמה. הכתום החם של האפודים שלהם מזריק צבע ואופטימיות לשמים הקודרים ואזור האסון האפרורי.  

בתום הסיור בקומת האמנים אנחנו פוגשים את לארי סילברסטין בן ה־88, שמיד מקבל את קרת בחיבוק. "גם בתי ובני עובדים כאן, אז אני עובר ומחלק חיבוקים", הוא מתאר בחיוך.

במשך שנים רבות שמר סילברסטין על קשרים חמים עם ראשי הממשלה המתחלפים. בסוף שנות התשעים הוא הוביל קבוצת משקיעים בניסיון להקים אזור מסחרי פטור ממס בליקית שבנגב, שבסוף נגנז. מאז השקיעה הקבוצה בישראל בשורת עסקאות נרחבות עם גופים מוסדיים ובהם מנורה ביטוח, מגדל ביטוח, אלטשולר שחם, פסגות ועמיתים. סילברסטין היא גם קבוצת הנדל"ן הגדולה ביותר מהחברות האמריקאיות שגייסו באג"ח בישראל, וחברה־בת שלה נסחרת בבורסה בתל אביב.

אבל הקשר לישראל הוא רגשי יותר מעסקי, מסביר סילברסטין. כשהוא נזכר ביום נפילת התאומים, התרגשות אוחזת בקולו. הוא מספר שישב טרוד ושבור במשרדו כשלפתע צלצל הטלפון ועל הקו היה ראש הממשלה דאז אריאל שרון. "זו היתה שעת לילה מאוחרת בישראל", הוא נזכר. שרון אמר לו שהוא דואג לשלומו ורצה לוודא שהוא בסדר. "הוא אמר לי 'תמיד היית שם בשבילנו ואנחנו מודאגים, רוצים לוודא שאתה בסדר'. אז עניתי לו: 'אעשה איתך עסק. לך יש מדינה לנהל, אינתיפאדה להילחם בה. אתה תדאג לישראל, אני אדאג לענייניי כאן. לך לישון יש לך הרבה לעשות מחר".

הפרויקט האחרון שניסה סילברסטין להרים בארץ הוא מלון "ארבע העונות", שעתיד לקום ברחוב אילת בתל אביב: 100 אלף מ"ר של מלון ועוד 200 אלף מ"ר של דירות יוקרה. עלות הפרויקט נאמדה ב־2 מיליארד שקל, אך בינתיים הוא תקוע בסחבת ביורוקרטית. "אני בן 88 וכבר שנים אני מחכה שהפרויקט יצא לדרך", אומר סילברסטין. "יש לנו כל מה שצריך, והתוכנית היא לבנות את הפרויקט הפרטי הכי גדול שנבנה בישראל. אנחנו יודעים שרבים כבר ויתרו היכן שאנחנו עדיין מנסים".

"בשבילנו", מסכם קרת, "זה לא הכסף. אנחנו עושים יותר מעבר לכביש, אבל היה חשוב לנו לעשות את זה בשביל ישראל. התשוקה של לארי היא לעזור לישראל בכל צורה. יש לנו קשר רגשי עמוק לישראל".