5 חדרים, בבלעדיות, ממחשב

את הדיון ארוך הימים בשאלה אם WeWork היא חברת טכנולוגיה או נדל"ן, ששב ועלה בשבועות האחרונים, אפשר לסכם במושג אחד: PropTech. התחום, שמחבר property ו־technology, כולל אינספור כלים שמחברים בין העולם המיושן של נדל"ן לבין טכנולוגיה מתקדמת. הכלים הללו מסייעים בשלל דרכים: מתכנון מקצועי ועיצוב בתים, דרך תפעול נכסים מסחריים וניהול דיירים, עד עולמות המשכנתא והביטוחים.
‍
הכלים המגוונים האלה משמשים אנשי מקצוע ומזרזים תהליכים, אבל גם מהווים איום רציני על נדבך קלאסי של עולם הנדל"ן: המתווכים. אלה הצליחו לשרוד את המעבר ללוחות דירות דיגיטליים, אבל הם הולכים ונהיים מיותרים — חרף הניסיון, הידע והמגע האישי שלהם — עם פיתוחם של כלים שמאגדים דירות רלבנטיות, מפלחים אותן לפי צרכים של הלקוח, מחזיקים בכל המידע ההכרחי על השכונה, הרחוב, עסקאות דומות ומועדי מכירה אידאליים, ואפילו משתמשים בביג דאטה ובינה מלאכותית כדי לקבוע את המחיר הראוי לכל נכס.

הטכנולוגיה הגיעה לעולם הנדל"ן מאוחר יחסית, אבל הפער נסגר מהר; כיום ההערכות הן שהפרופ־טק יגלגל סכומים דומים לאלה שזורמים כיום בפינטק, מהענפים המובילים מבחינת מספר הסטארט־אפים והעניין של המשקיעים. זה לא בלתי הגיוני: נדל"ן הוא השוק שבו מתגלגל הכי הרבה כסף בעולם (יותר ממניות ואג"ח יחד, למשל).
‍
ב־2008 קרנות הון סיכון קלאסיות השקיעו בחברות פרופ־טק 20 מיליון דולר, ב־2018 ההשקעות תפחו ללא פחות מ־4 מיליארד. ואם הענף אכן יתקרב להיקף ההשקעות בפינטק, הרי שהוא יגדל עוד פי חמישה לפחות. ואלה כאמור רק ההשקעות ה"רגילות"; הפרופ־טק, שמציע טכנולוגיות פשוטות יחסית להבנה בתחום שמוכר לכולם, מושך במקביל גם קרנות השקעה פרטיות, קרנות גידור וחברות נדל"ן מסורתיות, ובכך מכניס לעולם הטכנולוגיה גם שחקנים חדשים.
‍
אבל השחקנית הבולטת מכולם, זו שמפמפמת את התחום בכל העולם, היא סופטבנק, קרן ההשקעות של מאסיושי סון, שהפורטפוליו שלה מאפשר להבין את עומק השיבוש שנעוץ בפרופ־טק, מ־WeWork עד חברות שעוסקות בבנייה עצמה, על בסיס טכנולוגיה חדשה (ראו מסגרת). ואם סופטבנק משקיעה בענף עשרות מיליארדי דולרים, אפשר להניח שהשיבוש עומד להכות בעולם הנדל"ן כמו צונאמי ביפן.

באופן לא מאוד מפתיע, הישראלים מובילים גם בתחום הזה. הדוגמאות הבולטות הן WeWork של אדם נוימן, אפליקציית שיפוץ ועיצוב הבית Houzz של עדי טטרקו (שווייה מוערך ב־4 מיליארד דולר), ואפליקציית הנדל"ן Compass של אורי אלון, שכבר גייסה כ־1.5 מיליארד דולר (מתוכם יותר ממיליארד מסופטבנק) עם שווי חלומי של 6.4 מיליארד. קומפאס פועלת באחד התחומים המרכזיים של פרופ־טק: שימוש בביג דאטה ובינה מלאכותית כדי לספק ללקוחות מידע מרבי על השכונה, מחירי הנכסים, המסים באזור, רמת החינוך וכן הלאה. הפרמטרים, אגב, כל הזמן מתרבים: לוקלייז סיטי הישראלית, שהחלה לפעול באחרונה בניו יורק, לוס אנג'לס, סן פרנסיסקו ושיקגו, מוסיפה גם מידע על שיעורי הפשיעה, זמני עמידה בפקקים, בנייה עתידית שעלולה לחסום את הנוף ואפילו כמות האור והצל בנכס. היא אומנם גייסה עד כה רק 11 מיליון דולר, אבל אלה הגיעו ממשקיעים מובילים (כולל אביגדור וילנץ, מבכירי תעשיית השבבים שאחראי לכמה מהאקזיטים הגדולים בישראל, וצביקה למון, איש הון סיכון שהשקיע בווייז וטאבולה).

קירות זה סטארט־אפ

Katerra עוסקת בבנייה, ממש בבנייה: היא מייצרת רכיבי בניין שלמים (למשל קירות של בניינים משותפים, כולל החלונות!) ומביאה אותם מוכנים לאתר הבנייה. כך הקמה של כל מבנה מתבצעת מהר הרבה יותר. ועדיין, היא מבוססת על פתרונות טכנולוגיים חדשים – ועל השקעות ענקיות. כולל, איך לא, כמעט מיליארד דולר מסופטבנק.

לצד פיתוחים שמייתרים את הידע והניסיון של מתווכים, יש פיתוחים שפשוט "מעלימים" את הבתים מהשוק מהר מאוד. Opendoor היא החברה הבולטת בתחום ה־iBuyer: חברות כאלה קונות בתים שיוצאים לשוק, ואז מוכרות אותם הלאה — והן עושות את זה במחיר שקובע אלגוריתם ייחודי לכל חברה, המתבסס על ביג דאטה של כל העסקאות באזור ועל בינה מלאכותית שמביאה בחשבון לא רק פרמטרים שונים הנוגעים לשכונה אלא גם שיקולים של היצע וביקוש. אופנדור, למשל, קונה את הבית כ־48 שעות אחרי שיצא לשוק, ומעניקה למוכרים עסקה מהירה וחלקה, גם אם בעמלה גבוהה קצת יותר מזו שלוקחים מתווכים. החברה, שגייסה עד כה 1.3 מיליארד דולר (מהם 400 מיליון מסופטבנק) ועוד 3 מיליארד דולר בחוב לקניית בתים, משאירה את המתווכים בלי לקוחות ובלי בתים שאפשר להראות במשך חודשים. אחרי הרכישה, אגב, אופנדור עושה לעתים שיפורים קלים בנכס, ואז מציעה אותו למכירה באתר שלה. זהו. עסקי נדל"ן בסיסיים, אבל עם עזרה טכנולוגית. בעצם, המכונה היא הקונה. וב־2018 היא קנתה כבר עשרת אלפי בתים והראתה אותם ל־800 אלף קונים פוטנציאליים.

איום נוסף על המתווכים מגיע מכיוונה של Nextdoor, רשת חברתית חדשה ומבוססת־שכונות, שבאופן טבעי מנקזת כבר הרבה מודעות למכירה ולהשכרה של דירות לקהל יעד ממוקד, ובסביבה שמספקת מידע רב על השכונה. השווי של נקסטדור עומד על כ־2 מיליארד דולר, ואחת הדירקטוריות בה היא "מלכת האינטרנט" מארי מיקר, אנליסטית הרשת המוערכת. אם ההשקעות של סופטבנק לא הטרידו את המתווכים, חותמת ההכשר של מיקר בהחלט צריכה לגרום להם לשקול את המשך הדרך.