עד אותו יום בינואר 2018, נעימי היה יזם נדל"ן אנונימי יחסית, שהפרויקט הכי בולט ברזומה שלו היה קניון בבית שמש. לא מישהו שאמור לנצח במכרז כרישי קניונים ותיקים כמו קבוצת עזריאלי ואמות השקעות, ולחטוף מתחת לאפם את אחד משטחי הקרקע לבנייה המבוקשים במדינה.

על השטח המדובר, 50 דונם שממוקמים בפאתי תל אביב, בחלק הדרום־מזרחי של צומת מסובים, מקים כיום נעימי את אחד הפרויקטים הגדולים בישראל של נדל"ן מניב: 13 בניינים בעלי 15 קומות, שכוללים 350 אלף מ"ר של משרדים, 20 אלף מ"ר שטחי מסחר, מלון ששטחו 20 אלף מ"ר ופארק של 35 דונם. שטחי המשרדים לבדם גדולים יותר מפי 2 משטח שלושת מגדלי עזריאלי יחד.

כשהעסקה רק נחתמה, רבים העריכו שלנעימי לא יהיה סיכוי לעמוד בדרישות של פרויקט בסדר גודל עצום שכזה, פיננסית וביצועית. אבל בשנתיים שחלפו מאז, "פארק סנטרל" קורם עור וגידים וכיום נמצא בעיצומן של החפירות — שגם אותן מבצע נעימי עצמו, הפעם בכובעו כקבלן בנייה.

בבזק לא הרימו גבה כשיזם עלום שם יחסית הביא מהיום למחר 550 מיליון שקל?

"הם רצו בהתחלה למכור רק חלק מהקרקע, אבל הבהרתי שאני רוצה לקנות את הכל — או כלום. אמרו לי 'בסדר, תביא 30 מיליון שקל דמי רצינות ומכתב יכולת מהבנק על חצי מיליארד שקל'. הבאתי להם למחרת בבוקר. אז הם אישרו בדירקטוריון את העסקה וחתמנו".

מילא שהם אישרו בזריזות, מה בנוגע אליך? גם אנשים עשירים בהרבה היו מהססים לפני שהם חותמים על השקעה של 550 מיליון שקל.

"את ההחלטות שלי אני מקבל ברגע".

מאיפה הכסף?

"היה לי עסק ליבוא כלי בית ואביזרי אמבטיה (נעימי MTV), שהצליח מאוד. התלבטתי מה לעשות, אולי להקים רשת חנויות. ואז אמרתי לעצמי 'מה אני צריך חנויות שמעסיקות אלפי עובדים? בנדל"ן יותר פשוט'. אז ב־2008 התחלתי לקנות מגרשים באזור התעשייה הר־טוב שליד בית שמש, והקמתי מרכזים לוגיסטיים. המחירים היו אז מצחיקים, 300–400 אלף שקל לדונם. היום דונם שווה שם 3 מיליון שקל.

"ב־2010 קניתי מרשות מקרקעי ישראל 12 דונם בבית שמש, שעלו 10 מיליון שקל כולל עלויות פיתוח, והקמתי שם את הקניון. היום השטח שעליו יושב קניון נעימי שווה 75 מיליון שקל. גם בנתניה קניתי אז מגרש ב־60 מיליון שקל, והקמתי עליו קניון ששווה היום 150 מיליון שקל. המדינה שלנו קטנה, לכן הנדל"ן תמיד בעלייה".

ואז החלטת פשוט להמר על הכל ולשים את כל הקלפים על השטח בצומת מסובים?

"בזכות עליית השווי, מינפתי את כל הנכסים שלי ב־25%, וקניתי את השטח במסובים. השתמשתי בהון עצמי של 300 מיליון שקל וניצלתי מסגרות אשראי שלפני כן לא היה לי צורך בהן".

נעימי (48) גר בירושלים עם רעייתו כרמית ושתי בנותיהם (תלמידת תיכון וחיילת). כרמית עובדת כאשת כספים בקבוצת נעימי ומכהנת כנשיאת "אשת לפידות", ארגון שייסד יו"ר זק"א יהודה משי זהב, ותומך בפרויקטים חברתיים בהובלת נשים.

גם נעימי מעורב בפעילות פילנתרופית. בין היתר, התפרסם כשסייע לשף אייל שני ב־2012, שנקלע אז לחובות ועמד בפני מאסר. הוא תרם לו 40 אלף שקל: "שמעתי ממנו על המצוקה שבה הוא נמצא", סיפר ל"גלובס", "והחלטתי שאני רוצה לסייע לו".

אף שנעימי הוא תוצר עסקי מובהק של זינוק הנדל"ן בעשור האחרון, דרכו העסקית החלה הרחק מהתחום, כמעין המשך לעסק המשפחתי.

הוא גדל בבית עם עוד שמונה אחים ואחיות, ונדרש לסייע לאביו, שהחזיק בחנות כלי בית בשוק מחנה יהודה. "מגיל צעיר עזרתי לאבא שלי בעסק", הוא נזכר. "יום אחרי שהשתחררתי מחיל התותחנים, ישבתי וחשבתי אם ללכת ללמוד או לפתוח עסק. ההחלטה היתה להתחיל לייבא בעצמי כלי בית. הקמתי צוות שיווק והפצה והגעתי לכל נקודה בארץ, שיווקתי לכל החנויות והרשתות. אפילו טיול אחרי הצבא לא עשיתי מרוב שבער בי הרצון לפתוח עסק".

איך עוברים מכלי בית לנדל"ן?

"ב־2005 בניתי את המבנה הלוגיסטי הראשון לעסק היבוא שלי, ותכננתי אותו בגודל כפול מהצרכים של העסק באותו זמן. לקחתי בחשבון שהעסק יגדל ויתפתח, וגם רציתי שתהיה לי אפשרות להשכיר חלק מהמבנה ולהפוך אותו לנדל"ן מניב. במבט לאחור, בעצם תמיד התחברתי ליצירה ובנייה. ואחרי שראיתי שאני נהנה מאוד מכל תהליך התכנון וההקמה, התחלתי לחפש מגרשים כדי להקים עליהם פרויקטים חדשים. זאת היתה נקודת המפנה.

“פריצת דרך חשובה עבורי היתה הקניון שפתחתי ב־2012 בבית שמש. זה היה הקניון הראשון בעיר, והוא הביא לשינוי משמעותי בהרגלי הצריכה והבילוי המקומיים. הבאנו לעיר משהו חדש. רחבת הכניסה שלו נהפכה למעין 'כיכר רבין' של בית שמש, כזאת שהתושבים מגיעים אליה כדי להפגין או לרקוד במעגלים. זה מרגש אותי.

"כשאתה עוסק ביבוא, אתה כל הזמן עסוק ביחס נטו בין הקנייה למכירה. בנדל"ן לעומת זאת אתה מצמיח שורשים, מפרה את הקרקע, מביא אליה אנשים, מייצר מקומות עבודה".

לא הכל הלך חלק בנסיקה המטאורית של נעימי. בשנים האחרונות נקשר שמו בעיקר להסתבכות עם הקניון שהקים בקריית השרון בנתניה. בינואר 2017 הגישה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כתב אישום, שבו טענה כי נעימי והחברה שבבעלותו ביצעו עבירות בנייה בהיקף של 24 אלף מ"ר, כשבנו שתי קומות חניון תת־קרקעי שלא נכללו בתוכנית הבנייה שאותה אישרה הוועדה.

עוד נטען בכתב האישום, כי גם לאחר שמהנדס העיר הוציא צו הפסקה מנהלי לעבודות, הבנייה הלא חוקית המשיכה. בתום שנתיים של הליכים משפטיים וביורוקרטיים נגמרה התסבוכת, וממש לאחרונה קיבל המבנה טופס אכלוס.

איך אתה מסביר את הבעיות שהיו בנתניה?

"הבעיה בנתניה היתה שהגעתי מחוץ לעיר. אף אחד בעירייה לא הכיר אותי, ולא הסכמתי לקחת מאעכר שינהל לי את העניינים מולה. העירייה דרשה ממני להקים חניון תת־קרקעי, ואני הוכחתי בבית המשפט שמותר לי להקים חניון עילי. בסוף, אחרי שניצחתי, פנו אליי מהעירייה ואמרו לי 'עזוב, השכנים רוצים חניון תת־קרקעי, תעשה את זה', ועשיתי. אבל העיכובים בטופס 4, שבאו אחר כך, עלו לי 60–70 מיליון שקל. בעסקים לא הכל הולך חלק. אבל אני אמשיך לעבוד קשה, ואף אחד לא יעצור אותי, גם לא העירייה".

בסופו של דבר אתה מחזיק בשני קניונים בזמן שהתחום עובר משבר קשה. החנויות הולכות ומתרוקנות והמגמה רק עתידה להתחזק.

"נכון שהמסחר עובר לאינטרנט והקניונים בבעיה. אבל הקניונים שלי הם מרכזים מסחריים שכונתיים ותמיד משולבים עם משרדים שמשמשים עוגן, כמו משרדי עירייה או קופת חולים. זה אף פעם לא 100% מסחר.

"אז נכון שהאתגר קשה יותר היום, אבל אני אוהב אתגרים בעסקים וכשצריך מייצר פתרונות מחוץ לקופסה. ישראל הפכה להיות אחת המדינות היקרות בעולם, והיא משוועת לתחרות בתחומים נוספים. כמו שיצרו תחרות בשוק הסלולר ופתחו את השמים לחברות תעופה חדשות, צריך להרחיב את זה לעוד תחומי קמעונאות, יבוא רכבים למשל".

למה אתה לא נכנס לנדל"ן למגורים, הוא נחשב מסוכן פחות והוא גם התחום שבו נרשמו העליות החדות יותר?

"נדל"ן זה כמו רפואה. רופא משפחה עובד הכי קשה, ומקבל הכי מעט כסף. רופאים מומחים מרוויחים הרבה יותר כי הם התמקצעו בתחומם. אם אני בנדל"ן מסחרי, אז בזה אני מתמחה. תראי מה קרה לאליעזר פישמן, זה בגלל שהוא התפזר — גם נדל"ן, גם הום סנטר, גם חנויות פרחים וגם לירה טורקית. אותו דבר נוחי דנקנר. מה שצריך זה להתמקצע בתחום אחד ולא לפחד. להיות אופטימי ולא להקשיב לרעשי רקע".

מה לגבי השקעות בחו"ל?

”היו לי ועדיין יש לי אינספור הצעות להשקעות בנדל"ן באירופה ובארצות הברית, אבל שללתי את כולן. מאוד חשוב לי להשאיר את הכסף בישראל, לבנות כאן ולשלם מסים כאן. אין סיבה לרוץ להשקיע בחו"ל. החזון הציוני של בניית ארץ ישראל הוא חלק ממני".

בפרויקט במסובים מתוכננים 350 אלף מ"ר משרדים. גם כך יש עודף משרדים להשכרה, שמאיים על כל הענף. אתה לא חושש?

"לא חושש, כי אני נמצא במקום הכי מרכזי בגוש דן. הפרויקט ממוקם בכניסה לתל אביב ולרמת גן. מהקומה השלישית יוכלו לראות את החיות בספארי. כבר כמה שנים שחברות בורחות מתל אביב בגלל הארנונה. הארנונה פה הרבה יותר נמוכה, והקו הסגול של הרכבת הקלה יעבור ממש בצומת מסובים. אין נגישות יותר טובה מהמקום הזה. במתחם יהיו גם מסעדות, פארק עם אגם ענקי, מגרשי טניס ומסלולי ריצה".

האדריכל עמי מור, ממשרד האדריכלים יסקי מור סיון, שמתכנן את הפרויקט, מוסיף כי "בנקים לא נותנים אשראי לפרויקטים שהם חושבים שהם מסוכנים, ונעימי קיבל אשראי משני בנקים לפרויקט. היתרון כאן הוא שנעימי הוא בעלים יחיד, והוא יכול להחליט באיזה קצב להקים את המיזם. בשלב הראשון הוא מקים 140 אלף מ"ר, ובהתאם להשכרות ולאכלוס הוא יוכל להחליט באילו היקפים ומתי להמשיך את יתר הפרויקט. ויתרון נוסף: הוא לא נתון לשיקולים של מתחרים שנמצאים סמוך באותה הקרקע, כמו שקיימים במתחמים אחרים".

ומה לגבי המלון? יש הצדקה להקים מלון בצומת מסובים?

נעימי: "אנחנו עשר דקות מנתב"ג. רק הקהל ואנשי הסגל הזרים שיגיעו משדה התעופה מספיקים כדי למלא מלון. היום בעידן הלואו קוסט יש בלי סוף חברות תעופה שמגיעות לפה. יהיו כאן גם 30 אלף עובדים והרבה חברות הייטק, שגם אליהן מגיעים אורחים מחו"ל. חוץ מהמלון יהיו אולמות קונגרסים, שגם להם יש כיום ביקוש עצום. כבר היו אצלי כמה מלונאים ואני ממש לא מודאג".

ואחרי כל זה, בסופו של דבר אתה נכנס לליגה של הגדולים עכשיו במינוף עמוק של כל נכסיך. לא נקרא בעוד כמה שנים על נפילתו של היזם שקפץ מעל הפופיק?

"ממש לא. כשנפגשתי בשטח עם מנהלי הבנקים ועם שמאים מובילים, הם נדהמו מהמיקום המרכזי שלו ומהחשיפה הפנומנלית לכביש 4. תזכרי מה שאני אומר לך: בתוך כמה שנים אני הולך לשנות את מפת התעסוקה באזור".