בשנה האחרונה נחמיאס (49) הגביר מהירות דווקא במרוץ העסקי. השבוע מגה אור רכשה (יחד עם ביג) את ישפרו, חברת המרכזים המסחריים של אי.די.בי, שאדוארדו אלשטיין המשווע למזומנים נאלץ למכור תמורת 855 מיליון שקל. לפני פחות משנה מגה אור קנתה בהשקעה של 400 מיליון שקל, גם אז בשיתוף ביג, את השליטה באפריקה ישראל (אפי) נכסים שהותיר אחריו לב לבייב, עוד טייקון בצרות. באוקטובר רכשה עם ביג תמורת 160 מיליון שקל את שרונה מרקט בתל אביב, ובדצמבר קנתה את ארנה גרופ ממרכוס וובר, איש העסקים הזר שהשקעתו בחברה ירדה לטמיון.

כל הנכסים הללו הצטרפו לעשרות מרכזים מסחריים ולוגיסטיים שמגה אור מחזיקה מבאר שבע עד קריית שמונה. החברה שהונפקה ב־2007 לפי שווי של 40 מיליון שקל, וב־2015 נסחרה לפי שווי של 350 מיליון, שווה היום 3 מיליארד שקל — פי 8.5 בתוך חמש שנים. שווי אחזקותיו של נחמיאס במגה אור (40%) כבר האמיר ל־1.2 מיליארד שקל, והוא התבסס כאחד היזמים העולים הבולטים בתחום המרכזים המסחריים בישראל.

נחמיאס עדיין מתגורר במושב שילת, מצפון למודיעין, שאליו עבר עם הוריו כשהיה בן 7. לו ולאפרת ארבעה ילדים, שני בנים גדולים ושתי בנות, בני 15 עד 6. שילת הוא מושב ייחודי, שעם הקמתו "חולקו" תושביו לחקלאים ולאנשי תעשייה. "הקרקע חולקה מההתחלה לשימושים שונים", אומר אחד מוותיקי המושב. "כל מי שהצטרף קיבל שטח בהתאם למה שהיה אמור לעשות איתו.

"לאבא של צחי היתה תעשייה זעירה, מחרטת שבבים, ומזה המשפחה התפרנסה הרבה שנים. ובניגוד למושבים אחרים, שבהם חקלאים עברו מסכת ייסורים של שינויי ייעוד הקרקע לתעשייה, כאן צחי היה יכול וידע למנף את האדמות של המשפחה לשימושים תעשייתיים".

צחי תכנן לעבוד לצד אביו במחרטה, שהתבססה בעיקר על התעשייה הצבאית, ולנסות להרחיב אותה למפעל של ממש. עד שיום אחד חברת הום סנטר ביקשה לשכור את השטח. "במפעל ידענו ימים קשים ותקופות לא טובות", אמר בעבר ל"דה מרקר". "פתאום הגיע גוף גדול ורצה לשכור בסכום משמעותי".

נחמיאס גילה את הכוח של הנדל"ן המניב ואת הרווחים שטמונים בו, ומאז לא הרפה. "צחי אמר לעצמו: עשיתי תוכנית עסקית, עכשיו אני צריך לקנות מכונות, להביא עובדים, לבנות מפעל — וכל זה בשביל להרוויח פחות ממה שארוויח אם לא אעשה כלום?", מספר מכר שלו. "הוא הבין שכאשר יש לך נדל"ן, אתה יכול להשתמש בו כדי ליצור הון נוסף ולקנות עוד נדל"ן".

את כספי ההשכרה להום סנטר ניצל נחמיאס לקניית שטחים נוספים מבעלי משקים בשילת, ויצא לדרך עסקית חדשה. ראשון הגיע הקשר עם רמי לוי. ההיכרות עם לוי נולדה לפני כ־20 שנה, כשהוא ביקש להקים את הסופרמרקט הראשון שלו מחוץ לירושלים, באזור התעשייה של שילת. על השטחים של נחמיאס הוא בנה איתו את מגה אור סנטר, ופתח שם סופר. את החלק האחר של המרכז המסחרי השכיר נחמיאס לחנויות קטנות ומשרדים. הסופר בשילת פועל עד היום, ונחמיאס ולוי נהפכו לשותפים גם במרכזים מסחריים בכפר סבא, בעפולה, באריאל ובנתיבות, כמו גם במרכז הלוגיסטי הענק במודיעין שאליו עבר לוי לפני שנה.

"את העסקים הרציניים שלו הוא התחיל איתי", אומר לוי ל"מוסף כלכליסט". "היום יש לנו נדל"ן משותף בכמעט חצי מיליארד שקל. כשאתה רוצה להתפתח, אתה צריך לעשות את זה עם שותפים או לקחת פחות סיכון. צחי חריף, ישר והגון. יש שותפים עקשנים, עם אגו, הוא לא כזה. הוא פשרן. לבנאדם בלי אגו יותר קל לעשות עסקים. לא משנה לו מי הציע ומי אמר, כל אחד מבין שאם השני צודק — זה בסדר".

במקביל נולד לנחמיאס עוד קשר אסטרטגי, עם איתן בר זאב, עד לאחרונה המנכ"ל של חברת הנדל"ן המניב ביג. הם הכירו לפני כ־20 שנה, בעסקה שלא הבשילה. אבל הקשר הוליד אחר כך שיתופי פעולה אחרים, בדמות מרכזים מסחריים שנבנו בקריית שמונה, טבריה וקריית גת. "למגה אור יש היתרון הלוגיסטי, אבל אתה חייב את העוצמה השיווקית והמסחרית של גוף כמו ביג", אומר גורם המעורה בחייה העסקיים של מגה אור. "הקשר בין החברות מאוד תכליתי. כבר היו עסקאות שמגה אור הביאה, אבל אלמלא ההצטרפות של ביג הן לא היו מתממשות. צחי יודע לסגור עסקאות מהר יותר מענקית כמו ביג, ובעסקאות מסוימות לביג נוח יותר שהוא יעמוד בפרונט".

"צחי מצא חן בעיני יהודה נפתלי, יו"ר ביג, ואחיו רוני. הם ראו בו יזם מוכשר, חרוץ, שרוצה לעבוד ולהתעסק בייזום הפאוור סנטרים. הוא התאים להם כמו כפפה ליד, והם הלכו יד ביד", אומר מקורב לחברה.

בשנים האחרונות ביג היא שותפתו של נחמיאס במרבית העסקות הכבדות: מאפי פיתוח, שסיפקה לנחמיאס דריסת רגל באחת מחברות הנדל"ן הגדולות בארץ, ועד ישפרו. "גם בשנים שישראלים רצו למזרח אירופה, לא היה לו עניין ללכת למקומות שבהם הוא פחות מבין", אומר מקורב לנחמיאס. "זה נכון שכמעט כל מי שנגע בנדל"ן בעשור האחרון הרוויח כסף, אבל לא הרבה אנשים ידעו לקחת את הריבית האפסית ולרוץ עם זה את כל הדרך כדי לגדול".

"הוא מאוד 'שארפ' בעסקים", אומר אחד משותפיו. "כשאתה מעלה סוגיה, הוא נכנס ללב העניין תוך משפט וחצי. הוא מקבל החלטות מהר, גם החלטות גדולות, ומצד שני מעורב בדברים הכי קטנים. אני שומע שבמגה אור הוא חותם על כל צ'ק. ככה זה כשאתה בחברה מאפס והיא גדלה איתך. אבל בעיקר, הבן אדם יודע לחיות. לא וורקוהוליק. לוקח את הילדים בבוקר, יודע לקחת לחוגים, בקיץ נוסע לטיולי קרוון עם המשפחה. אפשר לשתות איתו בירה, אבל לקבוע איתו פגישה ביולי־אוגוסט זו משימה כמעט בלתי אפשרית".

"עשינו הרבה עסקים יחד, ואיתו מילה זו מילה, אתה לא צריך לסגור חוזה", אומר ל"מוסף כלכליסט" הראל ויזל, בעלי קבוצת פוקס. "הבן אדם חכם, חושב מהר, אני מאוד אוהב לעבוד איתו כי הוא תמיד רוצה שגם אתה תרוויח".

אחד הדברים שאפשרו למגה אור את הצמיחה המהירה היה הזיהוי המוקדם של הצורך בשטחי אחסנה גדולים, בין השאר בשל העלייה במסחר המקוון. כיום שטחים בבעלות מגה אור במודיעין מושכרים לדואר, לחברת השילוח אוריין, למערך הלוגיסטי של רמי לוי, לנובולוג, לחברת הנמל ולניסקו, וכן למפעל הענקי של חברת פלקס, שמייצר מכונות ומדפסות.

כאן נחמיאס שיתף פעולה עם עיריית מודיעין, שהיתה מעוניינת להביא לעיר מרכזי תעסוקה. "ידענו שאיירפורט סיטי הגיע למיצוי, ושאצלנו נמצא השטח הבא שאפשר לשווק", מספר גורם בעירייה. "צחי הגיע לפני 11 שנה, כשהמחירים היו ברצפה ולא רצו להגיע לפה, התמודד במכרזים והתחיל להקים שותפויות. בהתחלה שיתוף פעולה שלא צלח עם אופיס דיפו, ואחר כך עם עוד ועוד חברות, מניסקו עד דואר ישראל, שאיתן חתם על הסכמי שכירות לטווח ארוך.

"נחמיאס ידע להתחבר לחברות שמחפשות מקום, ולשכנע אותן שאצלו במודיעין זה המקום הכי טוב בעבורן. הסידור היה להיכנס לבעלות של 50% בנכס ושהשותף ייקח על עצמו 50% מהסיכון. וזה הצליח. קודם הוקמו במודיעין מרכזים לוגיסטיים, ואחריהם מתחילות להגיע ההנהלות, שחותרות לחיסכון שבמבנה אחד שיש בו הכל. ואם לפני עשור המחיר היה חצי מיליון שקל לדונם בערך, במכרזים האחרונים זה הגיע ל־3 מיליון שקל לדונם. צחי זיהה חוסר במרכזים לוגיסטיים ונכנס פנימה. צריך בשביל זה חושים, אבל גם הרבה מזל".

מבנה השותפויות אהוב על נחמיאס גם בפאוור סנטרים של מגה אור. כמעט בכולם הוא עובד במתכונת של שותפות על אדמות קיבוצים ומושבים – למשל  בקיבוץ העוגן או במושבים ניר גלים, גני טל, כפר הרי"ף ומשגב דב – כולם בשפלה הדרומית. סניף חדש של איקאה עתיד לקום על קרקע של מגה אור במושב אשתאול שסמוך לבית שמש, נוסף לשטחי אחסון לוגיסטי שכבר מושכרים לאיקאה באשדוד ושטח ששכרה כדי להקים עליו סניף נוסף של איקאה בבאר שבע.

נחמיאס, אגב, יודע גם לממש. בשנה החולפת מכר את המרכז הלוגיסטי של הדואר במודיעין ליבואן הרכב רמי אונגר תמורת 470 מיליון שקל.

בראשית הדרך מגה אור לקחה סיכונים, שיכלו להפוך לתקלות עסקיות. בדו”חות החברה, למשל, הוזכרו מבנים מסחריים באזור התעשיה שילת שקבוצת מגה אור ביקשה בעבורם היתר לשימוש חורג. חלק מהאישורים הללו התקבלו רק לאחר הבנייה. גל הרכישות הגרנדיוזי של הזמן האחרון מעלה שאלה בנוגע לסיכונים שנחמיאס מוכן ליטול. אחרי הכל, תקופת הצמיחה הגדולה של מגה אור חפפה את תקופת הפריחה הנדל"נית והכסף הזול. נחמיאס עדיין לא חווה התמודדות עם נדל"ן שערכו יורד או שוכרים בקשיים. האם יזם הנדל"ן שהחל במחרטה של אביו בשילת לא מנסה לבלוע משהו גדול ממכפי שהוא מסוגל?

"אני לא חושב שצחי בלע משהו גדול מדי", אומר יוחננוף. "אני מכיר אותו הרבה שנים, והוא עושה הכל מהבנה ושקדנות. ברכישת ישפרו הוא לא קופץ מעל הפופיק. הוא לא קנה את אי.די.בי, אלא חברה מאי.די.בי. ברור שזה יציב לו אתגר, אבל הכל זה אתגר. ישפרו זה עסק גדול, נקודה. אבל לא גדול עליו".

בשוק ההון מעריכים שהסיכון למגה אור ברכישה האחרונה עדיין נמוך. "ישפרו מגיעה אחרי אפי נכסים, שהתבררה כעסקה פיננסית טובה", אומר פעיל בשוק. "מגה אור קנתה 13% לפי מחיר של כ־78 שקל למניה, וכיום המחיר הוא 140 שקל. הרווח על הנייר שיפר את מצב המינוף של מגה אור. רכישות קודמות בוצעו במקביל להנפקת מניות של מגה אור, שהזרימו לה הון וצמצמו את המינוף שחייבו הקניות. לכן החברה יכולה לבלוע גם את ישפרו וגם את ארנה. סביר שלקראת השלמת העסקאות היא תבצע גיוס הון קטן נוסף".

"החברה הגיעה למקום שבו היא מספיק גדולה וחזקה גם אם חלילה תחטוף מכה בכנף", אומר מקורב למגה אור. "לפני ארבע־חמש שנים היא היתה במקום הרבה יותר מסוכן וכישלון בשני פרויקטים היה עלול לפרק אותה. היום, כשהיא נסחרת במיליארדי שקלים ויש לה הון עצמי של 3.5 מיליארד שקל, גם מכה בעשרה פרויקטים לא תאיים עליה".

אז לאן יוביל מכאן נחמיאס את מגה אור? "הוא כריזמטי, מלא אמביציה, אבל בעיקר סוליסט", אומרים גורמים שמכירים אותו.  "הוא טוב ביצירת שותפויות עסקיות לניצול אינטרסים משותפים, כפי שעשה עם ביג או רמי לוי. אבל בגזרה שלו הוא מאוד סוליסט ולא באמת יכול לעבוד עם שותפים אמיתיים סביבו בחברה. בבסיס שיתופי הפעולה שלו עומדים אינטרסים. הרי אם ביג עושה עסקה גדולה היא לא תקרא למגה אור, ולעומת זאת אם מגה אור תעשה — היא תקרא לביג. את ישפרו צחי לא היה קונה בלי ביג, כי זה לא נכון מבחינה מסחרית".

"עשר השנים האחרונות הוכיחו שלא רק שהעסקה האחרונה לא גדולה עליו, אלא שהוא יודע ומבין בדיוק מה הוא עושה", אומר מקורב. "בשוק היו עשרות רבות של עסקאות אפשריות ולצחי היתה יכולת, אבל הוא תמיד חיכה לדבר הנכון וכמעט שלא התפזר. התחיל במרכזים מסחריים, המשיך במרכזים לוגיסטיים, כחברה צעירה קיבל פוש ראשוני מהשותפות עם רמי לוי, ומשם התקדם לשותפות עם ביג. הוא יודע איפה היתרונות שלו ואיפה הגבולות שלו".

נחמיאס אולי פרש ממרוצי מכוניות, אבל בשילת, המושב שבו הוא חי מאז ילדותו, הוא עדיין מזוהה אצל הילדים כ"האיש עם המכוניות". "הוא נורא אוהב מכוניות, כל הזמן מכוניות מסוגים שונים, הכי מפוארות", מספרים שם. "כשהוא מביא רייזר, הוא מעלה את כל הילדים של המושב, מעמיס את כולם שיעשו סיבוב. הוא גדל פה, בקרב קהילה קטנה שגדלה איתו, והוא עדיין מאוד פתוח ועוזר לאנשים סביבו. כל הילדים כאן יודעים לזהות את המכוניות שלו, אפילו שהיום הן יותר סולידיות, כמו ב.מ.וו לבנה".

‍

‍