מרכיבי ההשקעה

כל השקעה כוללת שלושה מאפיינים: בטחון, תשואה, נזילות.
אלו יוצרים משולש שעל כל משקיע להתפשר על אחת הצלעות שלו בבואו לבחון את אפיק ההשקעה בו יבחר.

לצורך ההמחשה, החזקת מזומן תזכה את המשקיע בבטחון ובנזילות מלאים, אך הוא ייאלץ להתפשר על התשואה.
השקעה במניות אופורטוניסטיות, תזכה את המשקיע בנזילות (על פניו) והיא עשויה להניב עבורו תשואה גבוהה, אך הוא יייאלץ להתפשר על הבטחון. נדל"ן הוא אפיק השקעה אלטרנטיבי שיכול להציע תזרים הכנסות יציב, הגנה בפני אינפלציה וגיוון ביחס לאפיקי השקעה אחרים בתיק ההשקעות.

מחקרים מראים שבאופן עקבי, קיימים פערי תשואות משמעותיים בין ביצועי המנהלים בעלי המומחיות והמיומנות הגבוהות בשוק, לבין אלו של מנהלים אחרים בשוק. לעיתים קרובות ביצועיו של מנהל מצטיין בסקטור חלש יעלו על ביצועיו של מנהל בינוני בסקטור חזק.

כיוון ששוק הנדל"ן אינו שוק שהמידע בו נגיש לכל, הזדמנויות ההשקעה המיטביות תגענה קודם למנהלים המובילים, בעלי הקשרים, הוותק והמוניטין בשוק המקומי לפני שתהיינה ידועות לכל ועמם גם יעדיפו המוכרים, הברוקרים והמוסדות הפיננסיים לעבוד.

חשוב לזכור שמנהלים אלו בוחנים בקפידה עשרות או אף מאות רבות של הזדמנויות בטרם הם בוחרים כל השקעה, ומשקיעים בכך משאבים רבים והמשקיעים נהנים מנסיונם וממיומנויותיהם ולפיכך הם מתוגמלים על כך.

אחד המאפיינים של מנהלים מצטיינים הוא מודל התגמול שלהם - ככל שהוא מבוסס הצלחה, ורווחיו של המשקיע קודמים לאלו של מנהל ההשקעה, הרי שהאינטרסים של מנהל ההשקעה תואמים את אלו של המשקיע וניתן להסיק שהוא מאמין בהשקעה ובביצועיה.

אחד היתרונות בהשקעה בנכסים שאינם נזילים הוא שערכם של נכסים אלו אינו תנודתי ואינו מושפע מ"רעשי רקע" - בעוד שוק ההון עשוי להציג אבדן ערך מיידי עם התרחשותם של אירועים חיצוניים, כגון ה-Brexit וכדומה, השקעות שאינן מבצעות הערכות שווי על בסיס קבוע שומרות על ערכן, שבא לידי ביטוי רק בעת המימוש.

יש שייטענו שזוהי רק דחיית הקץ, או אף עצימת עיניים להשפעות אמיתיות בשוק, אך ההיסטוריה תעיד שבעת התרחשותם של אירועים שהשפיעו רבות על ערכי נכסים נזילים, משקיעים רבים מיהרו למכור את הנכסים בהם החזיקו, בעוד השוק תיקן את עצמו עד מהרה וערכם של אותם הנכסים חזר ועלה.

ערכם של נכסים נזילים אף מושפע מהיצע וביקוש בשוק חופשי, ולכן נתון להשפעה חיצונית סובייקטיבית. נכסים שאינם נזילים, ובעיקר נדל"ן, מוכיחים את שוויים ואת מקצועיותם של מנהליהם בעת המכירה, בתזמון הנכון, לקונה הנכון ולאחר הוספת הערך הנכונה.

בחזרה לשיעור הראשון בכלכלה - כאמור, אין ארוחות חינם, אך הארי מרקוביץ', זוכה פרס נובל לכלכלה ואבי תיאוריית "החזית היעילה", מצוטט כמי שאמר: "Diversification is the Only Free Lunch in Finance".

הפחתת סיכון נוספת מושגת באמצעות פיזור של תיק ההשקעות בנדל"ן בחו"ל בין השקעות רבות. על מנת לעשות זאת באופן עצמאי נדרש הון ניכר, אך השקעה בקרן שמציעה פיזור מירבי נותנת מענה לצורך בפיזור גם בסכומים נמוכים יותר.

בעוד שמרבית המשקיעים עדיין לוקים ב-HOME BIAS ("הטייה ביתית") בהשקעות נדל"ן, הרי שהמגמה העולמית של השקעות גלובליות בנדל"ן נמצאת בעליה זה שנים. פורטפוליו נדל"ן יעיל צריך לכלול איזורים, סקטורים, אסטרטגיות השקעה מגוונות ומנהלי השקעה שונים.