תחזית שוק הנדל"ן הגלובלי לשנת 2020
"קיימות הזדמנויות השקעה ראויות ואיכותיות -
אבל קשה מאוד לאתר אותן"
הסימנים הפיננסיים נותרו מעודדים
נועה אורן
בשיתוף פרופימקס
אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל ומייסד פרופימקס שמתמחה בהשקעות נדל"ן בחו"ל, מסביר איך מוצאים הזדמנויות השקעה אטרקטיביות, גם לאחר עליית מחירים משמעותית ולמרות החשש מהאטה
2020 נפתחת בתחושה מעורבת, לפחות עבור המשקיעים. המחזור הכלכלי הנוכחי הוא הארוך ביותר אי פעם, וזה זמן רב שהריביות נמוכות והמחירים גבוהים – מה שמעורר את החשש שההאטה נמצאת מעבר לפינה. ואולם, נתוני מקרו רבים מעידים על כך שהכלכלה הגלובלית ממשיכה להיות במצב סביר.
לאן מועדות פנינו?
אלחנן רוזנהיים, מייסד ומנכ"ל פרופימקס, שמתמחה בהשקעות נדל"ן בחו"ל יותר מ-22 שנה, שומר על גישה אופטימית. לדבריו, "על פי התחזיות, הסממנים הפיננסיים נותרו מעודדים. הצמיחה צפויה להמשיך במגמה חיובית, גם אם מתונה מזו שראינו בעשור האחרון, הריבית צפויה להישאר נמוכה ויסודות הכלכלה איתנים".
לשאלה מה צפוי לקרות למחירי השכירות בשנה החדשה, עונה רוזנהיים כי "ברוב השווקים שאנו בוחנים, המחירים צפויים לעלות. היוצאת מהכלל היא בריטניה, שם הקיפאון שנובע מאי ודאות באשר להשלכות יציאתה מהאיחוד האירופי לא מאפשר לחזות את ביצועי השוק. הצמיחה הגדולה ביותר צפויה בצפון אמריקה ובמדינות אסיה-פסיפיק".
רוזנהיים מדגיש כי "גם בסביבה כלכלית זו, שמאופיינת בחוסר ודאות, מחירים גבוהים ותשואות יורדות, קיימות הזדמנויות השקעה ראויות ואיכותיות – אבל קשה מאוד לאתר אותן, כך שזה עניין למנהלים מומחים שצברו ניסיון רב שנים".
"גם בסביבה כלכלית זו, שמאופיינת בחוסר ודאות, מחירים גבוהים ותשואות יורדות, קיימות הזדמנויות השקעה ראויות ואיכותיות - אבל קשה מאוד לאתר אותן, כך שזה עניין למנהלים מומחים שצברו ניסיון רב שנים"
"יותר ויותר אמריקאים מעדיפים לשכור במקום לקנות"
חלק ניכר מהשקעותיה של פרופימקס הוא בארה"ב - שביוני 2019 ציינה את התקופה הארוכה ביותר של צמיחה כלכלית, כאשר עברה את השיא הקודם של 120 חודשים (בין מארס 1991 למארס 2001). עם זאת, ההערכה היא כי כלכלת ארה"ב צפויה להמשיך לצמוח, עם תחזית צמיחה ממוצעת של 2.3% ב-2019 ו-2% ב-2020, כאשר חלק מהמדינות צפויות ליהנות מצמיחה משמעותית יותר מאחרות.
נתונים נוספים שתומכים בחוזקה של הכלכלה האמריקאית מגיעים משוק התעסוקה – בו נוספו שני מיליון משרות ב-2019, והשכר עלה באופן מתון. במקביל, שיעור האבטלה הוסיף לרדת, וכיום הוא עומד על 3.5% - הנמוך ביותר זה 30 שנה.
"גם בהיבט הנדל"ן, אנחנו מבחינים בנתונים טובים", אומר רוזנהיים. "דמי השכירות בכל סקטורי ההשקעה בנדל"ן עלו בממוצע ב-3.5% ב-2019, ושיעור הבעלות על בתים ירד מ-69.2% ב-2004 ל-64.8% ברבעון השלישי של 2019 – מה שמעיד על כך שיותר ויותר אמריקאים מוותרים על בית בבעלותם, ומעדיפים לשכור".
האם מגמה זו היא הסיבה לכך שסקטור המולטי פמילי שומר על אטרקטיביות?
רוזנהיים: "בהחלט. זהו הסקטור שסיפק את התשואה הגבוהה ביותר ביחס לסיכון בטווח הארוך, ואת השונות הנמוכה ביותר בתשואות שנתיות בשלושת העשורים האחרונים. המגמות הדמוגרפיות מעניקות לו רוח גבית – כאשר מספר בני דור המילניום בארה"ב (בני 20 עד 34) מוערך כיום ב-80 מיליון, ו-65% מהם שוכרים דירות. לא לחינם, עלו דמי השכירות הממוצעים בארה"ב ב-34.7% בין 2011 ל-2018.
"למעשה, אף שהיצע נכסי המולטי פמילי גדל באופן משמעותי, ה-Cap Rates (תזרים ביחס למחיר הנכס) נותרו נמוכים, בכל השווקים המרכזיים – כלומר, המחירים גבוהים, הודות לביקוש המתמשך".
היכן לדעתך טמונות ההזדמנויות בסקטור המולטי פמילי?
"אנו עדיין רואים קרבה בין מרווחי ה-Cap Rate של נכסים בדירוג Class A ו-Class B לבין שווקים ראשוניים ומשניים, מה שמעיד על הפוטנציאל של הנכסים בדירוג הנמוך יותר, וכן בשווקים משניים ושלישוניים. אחת הסיבות לכך היא שההיצע שלהם קבוע – בעוד שבנייה חדשה מתמקדת בנכסים בעלי דירוג גבוה. נכסים מסוג זה הם גם בעלי פוטנציאל להוספת ערך. הירידות המשמעותיות ביותר ב-Cap Rates, המעידות על עלייה במחיר, נרשמו בנכסי Class C ובשווקים משניים ושלישוניים".
"גם בסביבה כלכלית זו, שמאופיינת בחוסר ודאות, מחירים גבוהים ותשואות יורדות, קיימות הזדמנויות השקעה ראויות ואיכותיות - אבל קשה מאוד לאתר אותן, כך שזה עניין למנהלים מומחים שצברו ניסיון רב שנים"
"סקטור הלוגיסטיקה ימשיך לצמוח"
שינוי נוסף, מספר רוזנהיים, ניתן לראות בענף הקמעונאות (ריטייל) והלוגיסטיקה. "נתוני CBRE מראים ירידה של 3% בממוצע בדמי השכירות בנכסים קמעונאיים בכל האזורים", הוא אומר. "לפי הפרשנות שלנו, הדבר מעיד על כך שמרכזי הקניות המוכרים, עם חנויות גדולות מכל הסוגים, יוצאים מהאופנה. כיום, לא מעט חברות מעדיפות לקדם את המכירות המקוונות שלהן – ולכן מסתפקות בחנויות קטנות יותר, שמשמשות בעיקר חלון ראווה, ולא כמחסן מלאי.
"במקביל, יותר ויותר שטחים מסחריים עוברים הסבה למתחמי בילוי ולייף סטייל, כשההשקעה היא בשיפור חווית המשתמש, עם דגש על מתחמי מזון ומשקאות לצד חדרי כושר ומרכזי בידור. ישנו סוג אחר של מרכזים מסחריים ששומרים על אטרקטיביות – אלה שבהם קיימים דיירי עוגן כגון סופרמרקטים, חנויות נוחות וחדרי כושר.
"בסיכומו של דבר, סקטור הלוגיסטיקה נותר אטרקטיבי למרות עלייה של 30% בחמש השנים האחרונות, בין היתר, הודות לגידול במסחר המקוון. אנשי המקצוע מעריכים כי דמי השכירות בסקטור יוסיפו לעלות, אף שההיצע יגדל אף הוא. עבור משקיעים, הדגש הוא על נכסים בשולי הערים – שמשמשים את החברות כמחסני סחורה שמהם מתבצעים משלוחים מהירים, לצד נכסים גדולים יותר, בנקודות הפצה מרכזיות".
"יותר ויותר שטחים מסחריים עוברים הסבה למתחמי בילוי ולייף סטייל, כשההשקעה היא בשיפור חווית המשתמש, עם דגש על מתחמי מזון ומשקאות לצד חדרי כושר ומרכזי בידור"
סקטור המשרדים מבצע התאמות
מניתוח פרופימקס עולה כי אף שבעשור האחרון ראינו עלייה בפופולריות של העבודה מהבית הודות להתקדמות הטכנולוגית – סקטור המשרדים עדיין רלוונטי, בהתאמות למצב החדש.
"ההערכות הן כי גם סקטור המשרדים יצמח ב-2020, אם כי בעוצמה חזקה פחות. ב-2019 עלו דמי השכירות במשרדים ב-2.7% בממוצע, עם תפוסה יציבה בשיעור של 83.2%. להערכת כלכלנים, ביצועי 2020 יהיו דומים. השוק צופה עליית מחירים מתונה, ונכסי Class A חדשים, במיוחד בשווקים מרכזיים, ייהנו מביקוש של חברות בתחומי הטכנולוגיה ומדעי החיים, כולל בשווקים משניים", אומר רוזנהיים.
האם ההתרסקות של WeWork, שנכשלה בגיוס בשוק ההון, לא פוגעת בסקטור המשרדים?
"כמו בכל השקעה בנדל"ן, גם בסקטור הזה, חייבים לבדוק לעומק את נתוני הבסיס של הנכסים והדיירים לפני השקעה, כמו גם את נתוני המאקרו הרלוונטיים, את שיעורי התפוסה באזור הנכס ועוד. הכישלון של WeWork אמנם עורר סימני שאלה לגבי המשך הצמיחה בסקטור המשנה של חללי עבודה משותפים, אך הוא תופס פחות מ-2% מכלל סקטור המשרדים. אנו סבורים שלתחום זה יש עדיין מקום, ורואים כי בנכסים רבים, חלק משטחי המשרד משמשים כחללים גמישים, במודל שזוכה להצלחה".
אירופה – רלוונטית למרות אי הוודאות
פרנסואה מיטראן אמר ש"כאשר אירופה פותחת את פיה זה כדי לפהק", אבל אירופה סיפקה לנו לא מעט עניין בשנים האחרונות.
"תהליך היציאה של בריטניה מהאיחוד האירופי במסגרת הברקזיט ממשיך להשפיע על השווקים ויוצר אי-וודאות שהביאה ב-2019 לירידה משמעתית בנפח עסקאות משרדים (הנמוך ביותר משנת 2010), ולירידה בשוק הדיור בלונדון", אומר רוזנהיים.
"יחד עם זאת, הכלכלה הבריטית ממשיכה להראות סימני יציבות, עם ביקוש לנכסי משרדים, שיעור אבטלה נמוך מ-4% וצמיחה חיובית, גם אם מתונה. למרות אי הוודאות, משקיעים ממשיכים להשקיע בנכסים בבריטניה, והושקעו שם כ-50% מההון שהושקע בכלל עסקאות הנדל”ן באירופה במהלך 2019. חשוב לציין שהיחלשות המטבע המקומי משכה משקיעים במחצית השנייה של 2019 ויתכן שתספק הזדמנויות נוספות למשקיעים זרים בשנת 2020".
בפרופימקס מציינים שעם ריביות קרובות ל-0%, וסבירות נמוכה לעלייה משמעותית בעתיד הנראה לעין, הנזילות הגלובלית ממשיכה להגדיל את הביקוש להשקעות בנדל"ן באירופה והשווקים נותרים יציבים למרות מיתון בענף התעשייה. סימן השאלה של המשקיעים באירופה הוא האם המיתון בתעשייה ישפיע גם על סקטורים נוספים של הכלכלה.
"על פי ההערכות, בטווח הקצר, סקטור השירותים החזק של אירופה ממשיך לפצות על הירידה בענף התעשייה. שוק העבודה במצב טוב ושיעור התעסוקה נמצא בשיא; רמות השכר בעלייה, ולוקח זמן רב יותר למצוא עובדים למשרות פנויות. ביקוש גבוה מול היצע נמוך של נכסים איכותיים, יחד עם מדיניות מוניטרית מעודדת השקעה ועלויות מימון נמוכות, צפויים להעלות את מחירי הנכסים בשווקים עם תשואות גבוהות, בעוד שמחירם של נכסי Class A בשווקים מפותחים צפויים להישאר יציבים. משקיעים ממשיכים להתרכז בנכסים עם הכנסה קבועה ודמי שכירות בצמיחה ועוברים לשווקים משניים".
סקטור הלוגיסטיקה המתפתח במרכז ובמזרח אירופה ממשיך למשוך אליו משקיעים. הנכסים המבוקשים ביותר בסקטור זה הם מרכזים לוגיסטיים עירוניים, או אלו שממוקמים בנקודות הפצה אסטרטגיות.
בפרופימקס מציינים את פולין כשוק שכדאי לעקוב אחריו. פולין מיצבה את עצמה כשוק נכסי הלוגיסטיקה בעל הצמיחה הגבוהה ביותר באירופה, עם בסיס כלכלי חזק, תשתיות משופרות ועלויות העסקה נמוכות יותר.
"חשוב לציין שהמשקיעים זהירים ביחס להשקעה בנכסי מגורים, בשל מאמצים רגולטוריים להקפאת עליות בדמי השכירות וקביעת תקרות בדמי השכירות בערים אירופאיות מסוימות, בעיקר בגרמניה", אומר רוזנהיים.
סימן השאלה של המשקיעים באירופה הוא האם המיתון בתעשייה ישפיע גם על סקטורים נוספים של הכלכלה
"לא קונים נכסים בכל מחיר"
נכון לעכשיו, התחזיות מראות שלסקטור הנדל"ן יש עדיין דלק להמשך צמיחה – גם אם מתונה. "באזורים רבים בעולם, מחירי הנדל"ן כבר חזרו לרמתם ערב המשבר של 2008 ואף עברו אותם, הודות לביקוש לנכסים איכותיים. היקף ההון שמוזרם לשוק גדל, ומטבע הדברים, מביא לגידול במספר העסקאות הגדולות. קרנות הענק של המשקיעים הגדולים בעולם ימשיכו להזרים כספים ולהגדיל את הפורטפוליו.
"עם זאת, בעוד שהקרנות הללו ישלמו כמעט כל מחיר עבור נכסים מרכזיים, פרופימקס, יחד עם השותפים והמשקיעים שלה, משקיעה את מירב המאמצים באיתור הזדמנויות השקעה בתמחור הגיוני. זה מצריך לא מעט עבודה – כשאנו עובדים לפי פרמטרים כמו היקף ההשקעה, מיקומה, העדפה של השווקים המשניים, וכמובן – עבודה עם שותפים אסטרטגיים שמכירים היטב את שוק היעד, ויכולים להוסיף ערך משמעותי להשקעה".
מה ההערכה שלך לגבי התשואות בשנים הקרובות?
"כפי שאמרנו, אנו נמצאים במחזור כלכלי ארוך מאוד, וסביר להניח שהתשואות שהמשקיעים שלנו ראו בשנים האחרונות לא יחזרו על עצמן. מדובר בתשואות שעלו על הצפי, לעתים אף הכפילו ושילשו אותו. אם החשש מהאטה אכן יתממש, כמובן שתחום הנדל"ן הגלובלי יושפע מכך. אבל גם במצב זה, קיים יתרון משמעותי למנהלים שצברו ניסיון גם בשוק יורד, ויש להם סיכוי גדול יותר לעבור תקופה כזו בשלום, תוך שהם מנצלים את ההזדמנויות האופייניות לימים של האטה".
לדברי רוזנהיים, התקדמות הטכנולוגיה תמשיך כמובן להשפיע על העולם כולו, וגם על סקטור הנדל"ן. "אך גם כשהאינטרנט כבר מגיע לכל פינה, עדיין אין תחליף לנכסים פיזיים במיקום איכותי, וניסיון מקצועי רב שנים חיוני כדי לאתר אותם", הוא אומר.
"עבורנו, הדגש הוא לא על כמות ההשקעות, אלא על איכותן. ב-2019 הגיעו לידי השותפים האסטרטגיים שלנו אלפי הזדמנויות השקעה - שעברו תהליך סינון קפדני וייחודי על ידי ועדות ההשקעה והאנליסטים שלנו ושל השותפים שלנו. מערכת סינון זאת הביאה לכך שבסופו של דבר, השקענו ב-19 השקעות בלבד. ההתמקדות הזו מאפשרת לנו לשמור על האינטרסים של המשקיעים שלנו – ולספק להם הגנה גם במקרים של ירידה או האטה בשוק", הוא מסכם.
