מנגנון הסכמי הגג מקפח ערים שאין בהן עתודת קרקע, ולכן אינן יכולות להוסיף אלפי יחידות דיור ולהינות מהמיליארדים שהמדינה משקיעה בתשתיות. המקופחות ביותר הן הערים הערביות, שגם כך סובלות ממצוקה תקציבית, משום שהן בנויות ברובן על קרקע בבעלות פרטית שאינה ניתנת לשיווק על ידי המדינה.

במרוצת הזמן הסכמי הגג עברו אבולוציה ומעיר לעיר התווספו עוד ועוד פרויקטים מגוונים שמשרתים תושבים ברחבי העיר, ללא קשר לתשתיות בשכונות החדשות. נכון, אין חולק על הטענה כי תחבורה ציבורית, טיילת או שביל אופניים ישפרו את איכות החיים בעיר. אבל השאלה שצריכה להישאל היא מה הם הקריטריונים להשקעה באותם פרויקטים? בשלב זה אין קריטריונים פומביים, לא בקשר למה שניתן לכלול בהסכם, ולא בנוגע לעלויות. כך למשל, במעלות הסכם הגג משקף סכום של כ-40 אלף שקל על כל דירה שתשווק בעיר, ואילו זה שנחתם בלוד משקף כ-150 אלף שקל על כל דירה.

הסכמי הגג כוללים מאות פרויקטי תשתית בכל רחבי הארץ, וזה אומר מאות מכרזים לבחירת קבלני ביצוע בעשרות ערים. גם כך השלטון המקומי נגוע בשפע של פרשיות שוחד וניגוד עניינים, והסכמי הגג עלולים להיות מקור לא אכזב לעוד כאלה.

במשרד האוצר מציינים כי עמודים שלמים בכל הסכם מוקדשים לשמירה על הכסף, ומדגישים שהמימון מוזרם לחשבון נפרד ולא לקופת הרשות המקומית כדי לאפשר לאוצר לבדוק כל הוצאה תקציבית. ועדיין, ספק אם למשרדי הממשלה יש יכולת אמיתית לפקח על מאות פרויקטים במיליארדי שקלים בעשרות ערים, כמעט במקביל.

עד 20% מתקציב הסכמי הגג משולם לרשויות המקומית כמקדמה, עוד לפני שיווק הקרקעות. אם השיווק ייכשל המדינה תספוג את ההפסד. עד עתה כבר השקיע משרד האוצר 2.5 מיליארד שקל בהסכמי גג, כשהמקור התקציבי להוצאה הזו אינו ודאי. הכסף גם מגיע מקופת רשות מקרקעי ישראל ולא מתקציב המדינה, כך שהוא אינו חשוף לבקרה של הכנסת או של חשבים במשרדי ממשלה.

למימון התשתיות בדרך הזאת יש מגרעת נוספת, והיא שחברות הבנייה יגלגלו אל הקונים את התשלום שהן משלמות בעת שיווק הקרקע. כך שלמעשה רוכשי הדירות יממנו מכיסם חלק ניכר מהפרויקטים העצומים שכלולים בהסכמי הגג.

שיתוף הפעולה של ראשי הערים הכרחי כדי לקדם במהירות פרויקטים בקנה מידה גדול, והסכמי הגג מספקים להם תמריץ כלכלי משמעותי "להקפיץ" את העיר שלהם קדימה. כך מסירים בזריזות חסמים ביורוקרטיים ומקדמים פתרון למשבר אמיתי של זוגות צעירים.

הסכמי גג נולדו מתוך ניסיון להגדיל באופן דרמטי את כמות הדירות החדשות, כחלק מההתמודדות עם משבר הדיור. כדי לעשות זאת הוחלט להקים במהירות שכונות חדשות על קרקעות פנויות בערים ברחבי הארץ. אלא שלרשויות המקומיות אין די משאבים לממן את פיתוח השכונות החדשות ואת השירותים והתשתיות שיידרשו כדי לשרת את אלפי התושבים שיתווספו.

לשם כך הומצא "הסכם הגג": המדינה, באמצעות רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי, תשווק קרקעות לבניית אלפי יחידות דיור, ואילו הכנסות השיווק יועברו לרשות המקומית. הכסף שיועבר ישמש לפיתוח השכונות החדשות, כמו גם לשיפור איכות החיים בעיר הוותיקה, משדרוג תשתיות כבישים, ביוב ומים ועד הקמת בתי ספר, פארקים, שבילי אופניים ומתקני ציבור.