רוב תושבי העיר ניו יורק מתגוררים בשכירות, כמחצית מהם נהנים ממחירים מפוקחים ועדיין גרים בדירות בסטנדרט גבוה ובאזורים מבוקשים. ככה זה כשמבינים ששכירות אינה בהכרח שלב מעבר

אמיתי גזית

 כ־70 אלף ניו־יורקים נרשמו בדצמבר האחרון להגרלה על הזכות לשכור דירה בפרויקט מגורים חדש בשכונת ויליאמסבורג שבצפון ברוקלין. השכונה אמנם הפכה למבוקשת בשנים האחרונות, אך הסיבה המרכזית לנהירה היתה שכר הדירה המובטח בפרויקט — הנמוך בכ־60% משכר הדירה הממוצע באזור. סיכויי הזכייה עמדו על כ־1 ל־1,800, שכן בפרויקט נבנו רק 38 דירות, אבל לא נורא — המפסידים בהגרלה יכולים לנסות את מזלם באחת מכמיליון הדירות האחרות המצויות תחת פיקוח בעיר.

ההשוואה בין שוק הדיור הניו־יורקי לשוק הדיור הישראלי מעניינת, שכן כמות משקי הבית בשני המקרים עומדת על כ־3 מיליון, ובשניהם האמירו מחירי הקרקעות בשנים האחרונות. עם זאת, יש בין השוק הישראלי לשוק הניו־יורקי הבדל תהומי. בעוד הישראלי נשלט על ידי בעלי דירות פרטיים וחוזים קצרי טווח, בניו יורק יש מגוון ענק של פרויקטים להשכרה לטווח ארוך בבעלות חברות מסחריות. על פי נתונים שאספו וערכו יואב ויינברג ועתליה רזניק מחברת ייעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה, שכר הדירה ב־49% מתוך כ־2.3 מיליון הדירות להשכרה בעיר ניו יורק מפוקח ברמה כזו או אחרת. כתוצאה מכך השוק בניו יורק משוכלל וניתן להתוות לו דרך באמצעות רגולציה או הטבות, ולא מערב פרוע של דירות ומשכירים.

למעשה, בארץ 82% מהדירות המושכרות הן בבעלות פרטית. בארה"ב שיעור הבעלות על הבתים צמודי הקרקע דומה, אבל כשבוחנים את שיעור הבעלות על דירות בבניינים שבהם יותר מ־50 דירות, מגלים כי 72% מהן בבעלות גופים מוסדיים. אולי בגלל זה 68% ממשקי הבית בניו יורק חיים בשכירות, ואילו בישראל רק כ־30%.

זוהי תמונה של שוק דיור להשכרה שפשוט אינו קיים בישראל. כתוצאה מכך, גם המוצר "דירה להשכרה" בניו יורק שונה מכפי שהוא נתפס בארץ. לרוב מדובר בקומפלקס של דירות מרוהטות עם מגוון אפשרויות וגדלים, עם חברת ניהול המתחזקת את הדירה כך שהדיירים אינם תלויים במצב הרוח של בעל הבית. בנוסף, כשמדובר בגוף עסקי, קל ומקובל יותר לחתום על חוזה ארוך טווח וגם אפשר להציע לגופים עסקיים שכאלה הטבות כדי לעודדם להקצות דירות במחירים בני־השגה. תוכניות כאלה יש בניו יורק למכביר, רובן ככולן מבוססות על הטבת מס או הטבה בזכויות בנייה כנגד החובה להקצות שיעור מסוים (בדרך כלל 20%) מהדירות לשכירות זולה.

עבור שוכרי הדירות האלטרנטיבות רבות ואינן מסתכמות רק בקומפלקסים כגון זה שבצפון ברוקלין, אלא גם בפרויקטים כמו צ'לסי פארק שבו 216 דירות בגדלים שונים. הן לא זולות, שכר הדירה בהן הוא כ־4,000 דולר לחודש, אבל בתמורה מקבלים הרבה יותר מארבעה קירות ותקרה — הדירות מרוהטות בקפידה, הלובי מפואר, ויש במבנה מועדון כושר, גינת גג מטופחת ומרוהטת ומיני־ג'ימבורי לילדים.

כדי להבין מה המדינה יכולה לעשות כדי לפתח את שוק הדיור להשכרה, כדאי לעיין במסמך מדיניות שהוכן באוניברסיטת תל אביב בפרויקט משותף של הפקולטה למשפטים ומכון אלרוב בפקולטה לניהול. בראש ובראשונה אומרים שם כי פרויקטים כאלה מתאימים רק לגופים גדולים ובעלי איתנות פיננסית, שכן ההכנסה החודשית נמוכה יחסית והחזר ההשקעה משתרע על פני שנים ארוכות. מודל זה אינו מתאים לחברות יזמיות רגילות המבקשות לספור את הכסף ומהר. מצד שני מדובר בהכנסה בטוחה יחסית, ולכן היא מתאימה לגופים מוסדיים וקרנות פנסיה. הבעיה היא שכיום התשואה בארץ מנכסים מסחריים גבוהה יותר והן מעדיפות להשקיע בהם. כמו בשאלת הביצה והתרנגולת, היעדרה של הוכחת הצלחה גורם לבנקים להסס במימון פרויקטים כאלה ולדרוש שיעור הון עצמי גבוה. בארה"ב הבנקים יודעים לממן דיור בהשכרה ארוכת טווח, הם יודעים מה שיעור התשואה הצפוי ומה הסיכון. מכיוון שהשוק קיים עשרות שנים ומוכר לכל השחקנים, הסיכון בו נחשב פחות ולכן תשואה של 4%–5% נחשבת לסבירה. בארץ, לעומת זאת, הסיכון אינו ידוע ולפיכך תשואה של 4% יכולה להיתפס כלא מספקת.

אחד הפתרונות שהאמריקאים מצאו לבעיית המימון הוא הענקת זיכוי מס סחיר ליזמים הבונים דיור בר־השגה, כלומר כזה שניתן למכור ולייצר בעזרתו הון שיאפשר להקטין את האשראי הנחוץ לבנייה. קיומו של שוק דיור משוכלל יצר בארה"ב קרנות ריט (Real Estate Investment Trusts) המאפשרות למשקיעים קטנים להשקיע במיזמי נדל"ן באמצעות רכישת מניה, ומספקות ליזמים עוד מקורות מימון.

קושי נוסף עליו מצביעים כותבי המסמך הוא היעדרה של מסגרת משפטית המסדירה יחסי שוכר־משכיר, עובדה שבעיני גופים פיננסיים מעצימה את הסיכון.

אבל אולי הבעיה אינה רק כלכלית, אלא קשורה לתפיסת העולם שהוטבעה בנו. בעוד בניו יורק הבחירה במגורים בשכירות מקובלת, ונחשבת ככזו שמאפשרת ניידות וגמישות תעסוקתית וכלכלית, בארץ השכירות נתפסת כנחלתם של העניים — בדיור הציבורי או כשלב ביניים בדרך מההורים למשק בית משלנו.